高质量发展基调不改、持续提质增效目标不变。8月30日傍晚，万科A提交了2024年半年度答卷。作为在今年第二季度全面实施瘦身健体的一揽子方案后提交的财报，这份半年报多处业绩亮眼：实现高品质交付7.4万套房子，全面完成预定计划；保障公开市场债务正常兑付；实现销售金额1,273.3亿元，保持行业第一阵营；现金流现积极信号，实现大宗交易回款93.4亿元；印力集团完成商业基础设施 REIT 的发行，发行规模32.6亿元。同时，放眼业务全局，报告期内，万科全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，产品线建设更加成熟，管理更精细化，产品服务竞争力进一步提高。
需要指出的是，在当前房地产市场总体仍深处调整的形势中，万科不仅保持经营韧性，继续守住了流动性安全，还面向房地产新发展阶段，稳步提升了三大主业的竞争力。坚决不躺平的态度和全力行动，让市场各方对万科有了底气。8月30日当天下午三点，万科A股价报收6.76元/股，大幅收涨8.33%，盘中两度涨停。
增厚高质量发展基本盘
聚焦三大主业、“瘦身健体”寻增量
今年上半年，纵观我国房地产销售市场，去库存压力犹存。统计局数据显示，1—6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。6月末，商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。
然而，对于万科而言，困境中求生存、逆境中稳步前行，是其应对短期挑战的信心砝码。在租购并举、保障房、支持改善需求等房产新发展模式下，在今年第二季度，万科A全面实施了瘦身健体、“一揽子方案”，精准有序推进综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业发展，并取得亮眼成绩。
开发业务“瘦身健体”求增量。按照一揽子方案的安排，开发业务既要瘦身即“尽可能创造增量，优化能力”，又要健体即“盘活存量，修复开发业务的资源结构”。上半年，开发业务实现销售回款1186亿元，保持在行业头部。值得一提的是，在上半年销售中，全口径现房签约超过240亿元，车（位）商（铺）办（公）签约超过150亿元，有效改善了存量资源结构。增量上，2022年后新增投资项目表现回归预期水平。2022年至今累计投资项目71个，产能金额超过2800 亿元，目前累计去化60%左右，项目已售部分的毛利率水平18%以上。万科表示，公司会争取一切可能的支持，把握新的增量机会，为未来业绩改善积蓄力量。
从产品线来看，今年上半年，拾系、映象系、光年系等为代表的新产品，不仅业绩有保障，品质和效率也有大幅提高。围绕产品和技术的研发创新，万科分布式成立了工艺工法、户型功能模块和新技术材料的研发基地，新材料、新户型产品和精装标准广泛落地。其中，未来城市理想单元的首发实践项目上海嘉定理想之地已经落地呈现。项目以“活力”、“低碳”、“智慧”为主要核心场景，以公共空间串联高度垂直混合的各种业态，并融合小尺度街区规划设计，营造“密度+浓缩”的上海市心生活。项目在 2023 年完成销售签约 120 亿元。
租赁业务保持健康稳定发展。万科长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，上半年实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。同时，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，今年已盘活房源数超5500间。此外，泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。
物业服务成果显著。上半年，万物云实现营业收入176.3亿元，同比增长9.5%。在当前新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力。此外，商企服务综合能力受到知名企业客户认可，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元；中标科大讯飞全球总部园区物业服务的同时，挖掘物业设施服务、企业职能远程服务等多元服务需求，实现单一客户综合服务合同总额超过1亿元。
坚守可持续高质量发展
大宗交易、银团贷款护航现金流安全
对于高债务的房产企业而言，持续、稳定的现金流，犹如身体流动的血液。如此，现金流安全，房企则安全。对于房产行业中的标杆企业，万科始终注重现金流的稳健、安全、可持续，以此追求业务的可持续高质量发展。
万科A表示，安全始终是第一位的，一揽子方案对保障现金流发挥重大作用，必须坚定不移的执行下去。公司实施的一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够帮助公司现金流恢复健康循环，化解债务，为发展提供必要的资金，必须坚定不移的执行下去。上半年资产交易、股权处置等工作，为公司实现超过 100 亿的现金回流。
从化债来看，万科上半年合计新增融资、再融资超600 亿元，对应偿还超过 500 亿元，因此有息负债总体有增长，但如果看付息债务（含供应链融资），整个债务结构上其实是有一些优化的，因此降低了一些短期的到期的债务，所以整体融资从付息债务的口径是有一些下降的。
万科A表示，上半年公司完成了公开市场债务的安全兑付，下半年有关债务偿还已有安排。公开市场债务方面，上半年公司完成 3 笔境外债的偿付，折合人民币约 105亿元，年内已无到期的境外公开市场债务；完成 3 笔境内公司债和中票的偿付，合计 50 亿元。下半年，境内公开债券还剩余 2 笔，合计共 43 亿元，通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。
从现金回笼来看，上半年，万科A一方面通过坚决的资产交易以及股权处置，加速资金回笼，另一方面也获得了银团的大额支持，有效保障了现金流的规模。
资产处置上，根据一揽子方案的安排，公司在今年以来，加大力度推进大宗资产交易工作：大宗交易包括资产交易和 REIT、Pre-REIT 基金两个方面。上半年实现资产交易回款 93.4 亿元，其中，2 月完成 23.8 亿元转让七宝万科广场 50%股权，5 月完成超总项目转让，回款 22.35 亿元。6 月份印力还完成了南翔印象城 MEGA48%的股权交易。REITs 和 Pre-REIT 基金方面取得积极进展。4 月印力 REIT 完成上市发行，发行规模 32.6 亿元。保障性租赁住房 REITs 和物流仓储 REITs 在申报过程中。建万租赁 Pre-REIT 基金实现广州项目扩募；消费Pre-REIT 基金在推进过程中。
需要指出的是，万科A的大宗交易工作也遵循“健体”，即推进大宗交易的能力建设：第一，构建面向未来的、战略的、可持续的资产退出渠道，尤其是 REIT 和 Pre-REIT 基金；第二，持续提升资产经营水平，打造越来越多的优良资产；第三，努力广泛地链接和服务包括地方政府、本地产业、和个人投资者在内的资产买家，提供客户需要的产品和服务。万科表示，市场情况始终处于动态变化过程中，对于公司来说，最能把握的是，聚焦于持续提升经营管理水平。以公司商业业务为例，通过店铺升级、提升多经收入等举措，上半年同店同比的收入和 NPI 均有约 7%的增长；公司公寓业务的整体 NOI 率预计在 2024 年也有 10%的增长。
融资上。报告期内，融资模式转型取得了较大进展。融资模式转型是一揽子方案当中的重要内容。项目白名单方面，按照“应报尽报”原则积极申请，公司大部分在建项目都已经向属地城市做了申报。公司也利用经营性物业贷的机会，积极开展专项行动，上半年新增 149.8亿元。另外，银团贷款有序推进，融资渠道保持通畅。5 月公司获得招商银行牵头的200 亿元银团贷款，这也是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款，6 月落地交行固融资产包融资。未来公司还将继续争取银团贷款机会，巩固公司现金流。
坚信重回高质量发展轨道
多措并举、一揽子方案“增效提质”
眼下，对于所有房企而言，活下去才有新生的机会。对于万科而言，同样如此。基于目前已全面实施了一揽子方案的万科而言，对内修炼内功“提质增效”，对外稳抓新市场的新机遇，坚信重回高质量发展轨道。
修炼内功，形成独特竞争力。例如，管理提效。报告期内，万科管理的精细程度显著加强。在销售过程中更精细地管理量价策略和费效比提升；在开发过程中提升支出管理的颗粒度，强调限价限额的约束性；在设计过程中通过总图规划设计上的调整，挖掘不同产品的价值，深化财务和成本精算水平，力争通过产品溢价和提高投入产出提升盈利水平。
再如，销售提效。目前，万科在现房销售方面已具备领先的能力优势。集团在海南研究快速开发、建设和交付现房的一整套流程，通过多种提效方式，可以实现 14 个月从拿地到带装修的交付。万科表示，这套做法已经得到很好的总结，这也是公司的能力优势。
外抓机遇，改革转型求新生。今年以来，强楼市的信号不断释放。需求端上，取消限购，取消按揭贷款利率下限，调降首套、二套贷款首付等；供给端上，5月17日全国切实做好保交房工作视频会议当中提出，要扎实推进消化存量商品房、妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，针对的正是行业解题最关键的痛点，给予了市场很大的信心和鼓舞。
万科A表示，我们相信应对市场变化的政策工具是非常充分的，并且已经做好了准备。相对于潜在总需求，目前的供给水平无论从总量还是结构方面都不充分，活下去并且能够提供优质住宅的企业有机会。
“我们始终认为，未来十年需求量完全可以保障每年 10～12 亿平方米的开工量。但2023 年我们商品住宅新开工量只有 6.9 亿平方米，今年 1-5 月同比进一步下降 25%。照此推算，预计今年住宅新开工量不会超过 5 亿平方米，人均下来比一些发达国家目前的水平还低。从我国城市发展阶段和人民对美好生活的追求看，不可能长期保持现状，行业只要活下去就一定有机会。尤其是能够提供优质住宅、满足改善性需求的企业，优势会更加明显”
有业内统计预测，预计2024年，我国年新增城镇居住需求约9.4亿平，其中刚性需求3.4亿平、改善性需求3.6亿平、更新需求2.4亿平；预计到2030年，我国住房需求缓慢下降至9.1亿平方米，其中，刚性需求2.5亿平、改善性需求3.7亿平、更新需求2.9亿平。从结构来看，2024-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。
困难犹存、机遇且有，重回高质量发展的信心不变。万科A表示，当前虽然公司在经营上遇到挑战，但公司已经明确了瘦身健体的行动路线，未来会聚焦现金流安全，按照“一揽子方案”的明确路线图，推进业务重整和风险化解，着眼长远推动转型升级，公司有信心、有决心聚焦主赛道，在房地产发展新模式中，尽快重回健康可持续发展道路，回馈股东。
值得关注的是，万科管理班子坚定看好行业和公司未来，将全力以赴做好经营。为了在特殊环境下稳定市场信心，管理团队决定再次推出增持计划，公司骨干管理人员共计 1862人计划增持公司股票，并自愿锁定两年，希望向市场各方表达与股东同呼吸、共命运的决心，提振市场信心。（责任编辑：董萍萍 ）
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