8月30日，备受关注的行业龙头万科发布2024年半年报并同期举行业绩会。上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，如期归还154亿境内和境外债券，二季度经营性现金流净额实现42亿正向现金流，年内已无境外公开债；多赛道REITs突破、综合住区产品创新、物业服务探索增量市场机会、租赁业务发展模式突破等方面均取得了积极成果。
“安全”是基础，“能力”是未来。一位地产人士认为，当前房地产行业仍处于供求关系变化和新旧发展模式转换的关键阶段，万科尽管面临多重挑战，但依然守住了经营安全底线，上半年房屋交付、债务兑付均如期完成。不仅如此，万科还积极面向行业新阶段提升能力。
多年的稳健经营，为万科提供了较为坚韧的抗风险能力，在自身努力和各方支持下继续守住了财务安全底线。经营层面，全力销售跑赢大势，并达到了超100%的回款率，销售回款近1300亿元。积极推进大宗交易，1-7月资产交易签约204亿元，上半年回款金额93.4亿元。与此同时，伴随交付高峰过去，万科经营层面的支付压力已在下降。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流相较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流。
通过积极行动和努力，万科持续降解存量债务，年内境外公开债已全部偿还完毕，截至目前年内境内公开债也仅余1笔。同时，万科融资保持畅通，获得主要金融机构的大力支持。上半年，万科合计新增融资、再融资612亿元，其中新增融资的综合成本3.66%，加权平均债务期限5.31年，其中5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。
此前，万科明确提出要聚焦综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大主业，把精力和资源聚焦到战略发力点上，聚焦到市场有发展机会、自身有能力优势的业务上去。此次万科的半年报，也让外界看到了三大主业的竞争力提升。
综合住区业务销售跑赢大市，高质量交付7.4万套房子，逐步建立新发展模式下的能力“护城河”。上半年，实现销售金额1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强房企整体水平。同时，万科面向行业新阶段积极进行产品创新，其开展的“未来城市理想单元”产品研发，落地的首个项目即成为了2023年上海住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在广州等全国更多城市落地。与此同时，万科持续提升精准投资能力，2022年以来，楼市销量、价格双双承压，但万科主动投资项目的兑现度能达到87%，销售毛利率平均达18%。
在当天举行的业绩会上，万科表示，住房市场的供求关系已经发生重大改变，各类保租房、人才房为刚需人群解决居住问题提供了更多选择；满足客户对更高生活品质追求的改善型产品占据了新房市场越来越重要的地位。
围绕造好房子，实现高质量发展，万科在业绩会具体提及四个方面。一是以客户为中心，营造有活力的社区生活场景。二是围绕客户需求的新变化对成本和费用的投入进行结构性调整，提高产品的质量价格比和性能价格比。三是项目实行全周期、全维度的现金流精算。四是推动建立未来城市产品新优势。
在长租公寓领域，万科的规模和运营效率保持行业第一，并实现了发展模式突破。上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%；更重要的是，存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，今年已盘活房源数超5500间。
物业服务业务，在保持稳健增长的同时，积极于存量中发现新机会。上半年，万物云实现营业收入176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业用新能力抓住新机会，在行业增长挑战下继续实现营收双位数增长。商企服务方面，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力获知名客户认可，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。
三大主业竞争力持续提升的同时，万科还抓住REITs这一新发展机会。逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。未来，全国有百万亿级的存量资产体量，REITs市场发展仍有巨大空间，可以说，对REITs工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。
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